日前，备受关注的珠三角首个由保险机构推出的养老社区正式落地。据悉，该项目是泰康人寿在继3个月前上海养老社区项目推出后的又一大手笔。近年来，随着国内老年化趋势加快，养老领域日益成为了保险机构角逐的一块大蛋糕。
除了泰康人寿正快马加鞭布局养老社区，目前合众人寿在武汉投资建设的养老社区也已落成，并开始试运营。此外，国寿、平安、新华、太保等A股四大上市险企也都在养老地产有较大投入。
业内人士指出，保险公司开办养老社区具备客户导入与产品定位等诸多优势，同时，养老产业与保险业务也具有一定的协同作用，向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动下游的老年护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链。
1
入住分期货客户和现货客户两种模式
日前，由泰康人寿推出的第三家养老社区项目“粤园”迎来了开馆体验。在“粤园”体验馆开放当日，前来体验的市民络绎不绝。一位工作人员向前来参观的市民介绍道，养老社区内的房间，采用了特殊玻璃材质幕墙，可通过阻挡紫外线及隔热来降低能耗，房间内都配备了节水型抽水马桶，高效的新风空调系统对PM2.5的去除率高达90%以上，从根本上做到室外污染进不来、室内污染排出去，达到七星级酒店标准……
专门前来参观“粤园”体验馆的马先生，目前在广州经营着一家自己的装修公司。“这两年做生意攒了一些钱，一直计划给爸妈在广州买一套房子，好接他们过来养老，正好听说了这个项目，就过来看看。”马先生告诉记者，此前有了解过国内其他地方的同类项目，其实通过买保险来换一个养老社区的入住资格也挺好，一来有保险保障，另外如果社区医疗服务能做到位，相信还是很有吸引力的。
记者了解到，此次“粤园”养老社区服务体系，包括了基础服务、餐饮服务、健康管理、专业护理、生活照料、医疗服务、社区商业等内容，还根据入住居民的自身情况，分别设置了独立生活单元、协助护理单元、长期护理单元以及记忆障碍单元等。同时，社区还将建设一座二级康复医院以及幼儿园、健康会所等配套设施。
跟马先生一样，前来参观的市民大多十分关注如何入住“粤园”。泰康人寿副总裁兼首席执行官尹奇敏在接受记者采访时表示，“粤园”的实体服务费用标准将根据入住选择房型及服务项目的不同而有相应差别。而具体服务将与泰康“幸福有约”系列产品对接，购买“幸福有约”计划内保险产品并达成一定的投保额度，客户及配偶、父母，均可享有保证入住或优先入住的权利。
尹奇敏介绍，公司目前将客户分为两类，即期货客户和现货客户。“期货客户是指先买200万的保险，可以分10年，每年交20万，这就锁定了他未来养老的资金。除了发挥保险保值增值的功能外，还可保障客户的“入住权”，未来不管发生什么情况，客户都可住进社区并能享受服务。”尹奇敏说。
而现货客户则是没买保险直接入住，此类客户则需按照届时实际价格来支付。按照住房面积大小来看，目前泰康养老社区有4种户型。“以北京燕园项目1.0户型40平米为例，首先每人需先交付20万押金，除医疗和护理费用外，每月月费为9800元，可涵盖社区内所有基本服务如吃饭、水电、设施、服务等。”尹奇敏介绍，如若夫妻一起入住，第二个人可优惠3000—4000元。
2
多家保险企业加快进军养老社区
“粤园”的推出，是继泰康人寿在上海推出其养老社区项目“申园”后的又一大手笔。记者了解到，此次“粤园”项目投资20亿元，地上建筑面积为11.5万平方米，其中包括1万平方米的大型康体文娱会所、1万平方米的专业老年病康复医院。社区还将建设超过2万平方米的园林水景及原生态荔枝林。按照规划，“粤园”将于2016年正式入住，可容纳约1300户居民。
事实上，早在2007年，泰康人寿就已经开始考察发达国家的养老社区服务，2009年经保监会批准，泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。紧接着，自2011年以来，泰康人寿又连续投入近150亿元，在北京昌平、上海松江、广州萝岗、海南三亚拿地共70万平方米进行养老社区布局。
“当前，泰康已率先完成环渤海、长三角、珠三角等中国核心经济圈的布局，从明年开始，北、上、广三地社区将陆续开业，华中、西南、海南等区域养老社区项目也将陆续开工。”泰康人寿董事长陈东升说。
“泰康的医养模式与虚拟的人寿保险的结合迎合了中国人口老龄化时代的到来，符合了中国服务业崛起的背景，并能满足中产阶级崛起下其对于投资理财的需求。”陈东升称，泰康未来的战略很清晰，就是把虚拟的金融人寿保险与实体的医养结合，产品定位则是中产阶级和高端中产阶级，例如企业高管、大学高级知识分子、国家机关干部以及社会名流和企业主。“我们的标准产品每个月不到1万元，相信未来能满足很大一部分群体的养老需求。”
记者了解到，现在全国大约已有10000名客户购买了“幸福有约”保险计划，这些客户主要分布在珠三角、长三角，年龄多为40—50岁。
自保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》以来，除了泰康人寿外，不少手握巨资的保险公司已提前布局养老地产项目建设。目前合众人寿在武汉投资建设的养老社区也已落成，并开始试运营。此外，国寿、平安、新华、太保等A股四大上市险企也都在养老地产有较大投入。
业内人士指出，保险公司开办养老社区具备客户导入与产品定位等诸多优势，同时，养老产业与保险业务也具有一定的协同作用，向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动下游的老年护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链。
资料显示，中国人寿首个养老养生基地国寿生态健康城已于2011年11月在河北廊坊开工。项目总投资约100亿元，占地约4平方公里。据悉，该项目计划通过养生产业总部管理及商业区、医疗产业区、养生居住区、活力居住区等功能片区的建设，为区域半径内提供良好的医疗保障。
同时，新华保险也在2012年底，与广州市政府签订战略合作协议。根据协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。而该公司也有意进驻广州金融城投资养老地产项目
在多家保险企业陆续进军养老地产后，之前在此领域表现相对保守的中国平安也不甘落后。2012年9月，“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动，这是中国平安进军养生养老产业的首个项目。据报道，该项目总投资170亿元，建筑面积约为150万平方米。
3
前期投资不赚钱 盈利模式仍待破解
在险资抢食养老社区蛋糕的同时，如何找到养老社区的盈利模式成为其能否成功的关键。
记者了解到，目前我国养老地产主要分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。两者的主要差异在于居住时间的长短。常住养老又分为CCRC社区（持续照料退休社区）模式、居家养老模式和以房养老模式。“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。
此次泰康人寿保险推出的养老社区本质上与CCRC社区模式相类似。社区通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
“泰康养老社区采用的是一种分布式、滚动式投入的商业模式。”陈东升说，养老社区要达到85%的入住大概要花3—5年的时间，一个成熟的养老社区实现真正的收支平衡大概要用6—8年时间，真正盈利大概要8—10年时间，30年后才会将成本收回来。“而这样一种商业模式也最符合寿险资金的性质，属于大规模、综合性的、连锁、长期的投入”。
按照陈东升所言，养老社区自身经营的年投资收益期望是5%—6%，而当入住率达到90%才能实现这一目标。尽管如此，泰康人寿在养老社区方面有着难以阻挡的雄心。陈东升表示，未来泰康还将投资千亿建设15—20个养老社区。
在泰康人寿6000亿资产里面，基础设施和不动产的投资上限是30%，也就是1800亿元的空间。“从理论上来说，我们提出来的5年投入1000亿，还没有达到这个上限，事实上我们真正投出去的资金还不到200亿元。”陈东升表示。
值得注意的是，泰康人寿在成都、武汉两地的养老社区也可能在今年完成布局。据介绍，泰康人寿在全国的养老社区战略是用15年时间，管理规模达5万张床位。在“北上广”战略要地布局完成之后，第二阶段是拓展包括深圳、珠海、大连、南京、厦门等重点核心城市。
4
应打造保险养老产业链
保险机构抢夺养老社区蛋糕的背后，毫无疑问是国内巨大养老需求及盈利空间。研究机构指出，截至2011年底，我国60岁以上老年人口约1.85亿，占总人口的比例为13.74%；65岁以上老年人口约1.23亿，占总人口的比例是9.14%。
从年龄分布看，如果以每5年作为一个人口年龄层划分，40—44岁和20—24岁的两个年龄层人口数最多。这两个高峰人群恰好分别是每隔20年即会相续进入60—65岁以上的老年阶段，从而在40年后叠加形成中国的老年赡养压力高峰。
然而，伴随着我国提前进入老年社会，而养老医疗设施还明显不足。“业内人士指出，我国老年人卫生机构床位数长期变动不大。长期以来，我国每千人口卫生机构床位数仍维持在3张左右；而医疗设施相对较好的城市中每千人口卫生机构床位数也仅为4张左右。
此前，由保监会发布的首份《中国保险业社会责任白皮书》中也预测了行业发展的这一方向：至2020年仅养老领域，保险业直接投资规模预计最高可达4500亿元，补充养老院床位缺口225万张，同时可提供100万个直接就业岗位，每年为国家增加税收330亿元。
“未来医养结合模式将会成为中国养老产业的主力军。”陈东升认为，在市场中养老的盈利模式有多种，其中地产模式很突出，但这种模式需要把房子卖出去，并提供物业服务，而泰康则是长期持有房屋，真正地为老人服务。“客观地说，养老社区单独作为地产的话盈利并不丰厚，但是将养老和保险结合起来能够使产业上产生协同效应，把老人的康复做好，未来医疗保险的成本就会降低，这也是泰康在医疗和保险两方面的核心竞争力。”
对此，长江证券分析师表示，保险公司开办养老社区，具有客户导入的优势以及产品定价的优势。所谓客户导入优势是保险公司可以通过保单来锁定住户，而未来养老以及医疗保险方面的政策也都会引导商业养老进入社会养老领域给予的支持力度还将提升；而产品定价优势是指保险公司未来在客户管理，尤其是全产业链条塑造方面具有较强的能力，在产品定价方面具有数据处理和综合考察的能力。
不过，业内专家认为，养老地产不是一个单纯的产品设计问题，也不是简单的运营服务问题，而是系统性的产业链问题。“目前的养老地产只是养老住宅的提供者，无法成为养老服务的供给者。国内养老地产的发展显然仍处于摸索和试验阶段，市场环境、开发商理念、运营模式、盈利模式、政策扶持等一系列关乎养老地产发展的关键点都还未成熟，养老地产涉及的土地、金融、设计、服务、医疗等产业链环节也还未形成。”
对于保险机构开发养老社区，业内人士认为，可综合期望寿命和老龄化分布特点布局养老市场，但盈利大概还在5年之后；与此同时，相较于钢筋混凝土的建设，专业医护团队的培育更加重要。“长期看护”和“专业照护”是切入养老市场的更好端口，只有软硬兼顾，保险机构才能真正分得养老市场的一杯羹。
入住客户可分为两类：期货客户和现货客户
期货客户
是指先买200万的保险，可以分10年，每年交20万，锁定其未来养老的资金。除发挥保险保值增值的功能外，还可保障客户的“入住权”，未来不管什么情况，客户都可住进社区并能享受服务。
现货客户
没买保险直接入住，此类客户则需按照届时实际价格来支付。按照住房面积大小来看，目前泰康养老社区有4种户型。以北京燕园项目1.0户型40平米为例，首先每人需先交付20万押金，除医疗和护理费用外，每月月费为9800元，可涵盖社区内所有基本服务如吃饭、水电、设施、服务等。如若夫妻一起入住，第二个人可优惠3000—4000元。
镜鉴
相较于国内养老地产或养老社区尚处起步阶段，国外已逐渐从机构照顾服务向以社会、社区为基础的照顾服务过渡，政府的直接参与度降低，商业的、非盈利性的机构发展迅速，而养老社区配套服务也更趋于全面和个性化。
不过，由于养老社区开发运作模式与各国对老年问题的政策、制度、文化背景相关，因此，各国养老社区也各具特色。
以美国模式为例，经历了长期的市场发展，如今美国养老地产已进入了稳定发展阶段，形成了由投资商、建筑商、运营商组合而成的市场化体系。而政府还提供相关扶持政策，主要是联邦住房管理局向62岁以上的老年人发放有保险和无保险两种住房“倒按揭”贷款。
而日本模式的亮点则在于政策和资金的有效支持。2000年以来，日本推行的“介护保险制度”推动了养老市场迅速做大。其中高福利政策和低融资成本十分关键。东方证券研报显示，介护保险制度作为国家制度，是集医疗、互利、家政服务为一体的，为65岁以上老人、40岁以上身体功能障碍者提供社会化服务的一项福利性保险制度。
据了解，老人进入护理机构产生的费用90%由国家支付，个人仅承担10%。此制度下的养老地产项目也多走小型、精品、高端化，以及开发商持有房屋的开发模式。
其中，养老机构运营商是日本养老市场开发运营的核心主体，政策性补助和银行长期低息贷款保证了其生存和发展空间。据了解，日本银行会向从事养老事业的企业提供长达15—20年的低息贷款，使得养老开发商能在较低利润水平下生存和发展。
