昨日,中汇医药(000809)就市场7大质疑进行澄清,而正是这份澄清使重组预案中未曾披露的三大隐情浮出水面。
配套费是盈利主要来源
澄清公告称铁岭财京的利润来自铁岭新城土地招拍挂出让收入、有偿划拨收入以及配套费收入,以上说法与预案存在一定差距。
首先,预案表示:政府方按照相关规定划拨土地的,应按照铁岭财京的成本向其支付相应的土地一级开发费用。原本不产生收益的划拨为何到了澄清公告中成了主要盈利来源？
其次,根据20-25万元/亩的划拨价,2008年铁岭财京土地一级开发收入最高仅为2.6亿元,与预案中披露的营业收入3.7亿元尚差1.1亿元。根据澄清公告,这部分占营收30%的收入只能来源于配套费收入,而在预案中并未就此有相关说明。
对此,铁岭财京相关人士解释:“政府划拨项目确实以成本价格支付,而利润主要来自于配套费收入,2008年的利润正来自于此。目前,铁岭新城的相关配套费按136元/平方米的价格收取。”
同时他表示:“一个新城区的建设,初期总会遇到招商难的问题,铁岭新城也不例外。幸运的是,铁岭市政府给予了很大支持,主动将市政府迁了进来,同时又有许多学校、医院等市政项目入驻,相信未来会有一个较好的发展。”
土地出让金按价格递增收取
澄清公告表示,铁岭财京与铁岭市政府、铁岭土地储备中心于2007年12月22日签订的《土地一级开发合作协议书》中明确规定,土地出让金按照5000元/亩计算,当铁岭新城的土地使用权出让金历年累计平均超出45万元/亩,从超出45万元/亩后的下一年度,对土地使用权出让金超出45万元/亩的,另需按超出部分的35%加收土地出让金。而之前预案的仅披露了:铁岭财京的主营业务收入＝土地使用权出让金－土地两金－土地规费－土地出让金,其中并未对土地出让金进行详细说明,构成了市场对其信息披露不充分的质疑。
对此,相关人士表示:“这主要是中介机构的疏忽,我们原准备在接下来的正式预案中详细说明。”
前两年收入大部分靠政府
中汇医药重组预案披露,2007年、2008年铁岭财京土地销售面积分别为1936亩和1078亩。当市场以为铁岭财京是依靠土地招拍挂实现销售时,澄清公告却告诉投资者绝大部分是政府划拨用地。
澄清公告表示,2007年销售的1936亩土地中585.75亩为划拨用地,并且成交均价高于招拍挂的1294亩居住用地。而2008年销售的1078亩土地均为划拨用地。这意味着2007、2008两年划拨用地面积占铁岭财京土地销售面积的55%。
此外,市场还很关注铁岭财京的合资方京润蓝筹的身份,并对其几年内完成巨额股权收益提出质疑。
对此,铁岭市政府有关人士解释:“新城项目筹划时非常困难,曾经半年找不到一位合作者。后来,机缘巧合下遇到了北京的京润蓝筹公司,双方一拍即合,随即组建了铁岭财京。”
同时,他还表示:“铁岭新城项目从一张白纸,到有规划、到建设、再到招商全部是京润蓝筹一手完成的,铁岭政府仅扮演了合资方的角色。应该说新城有今天,京润蓝筹功劳巨大,即使上市后获利较大也是增值部分,并没有什么不妥。”（生物谷Bioon.com）
